Negli ultimi anni, il settore degli affitti brevi ha conosciuto una crescita esponenziale in Italia, spinto da piattaforme come Airbnb, Booking.com e altre. Questa modalità di locazione offre ai proprietari di immobili la possibilità di ottenere un reddito extra, ma porta con sé anche obblighi fiscali specifici. Una delle opzioni più interessanti per chi decide di affittare a breve termine è la cedolare secca. In questo articolo, esamineremo nel dettaglio cos’è, come funziona e quali sono i vantaggi e gli obblighi per i proprietari, con un’attenzione particolare alle novità introdotte nel 2024.

Cos’è la Cedolare Secca

La cedolare secca è un regime fiscale alternativo per la tassazione dei redditi derivanti dalle locazioni immobiliari. Introdotta dal Decreto Legislativo n. 23 del 14 marzo 2011, questa modalità consente ai proprietari di immobili ad uso abitativo di optare per un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle relative addizionali regionali e comunali, nonché dell’imposta di registro e di bollo.

Applicabilità agli Affitti Brevi

Per quanto riguarda gli affitti brevi, la normativa ha subito delle evoluzioni nel tempo. Dal 1° giugno 2017, con l’introduzione del Decreto Legge n. 50 del 24 aprile 2017 (convertito con modificazioni dalla Legge n. 96 del 21 giugno 2017), la cedolare secca è stata estesa anche ai contratti di locazione di breve periodo, definiti come quelli con durata non superiore a 30 giorni.

Aliquota della Cedolare Secca dal 2024

Dal 2024, la normativa sulla cedolare secca ha introdotto nuove aliquote differenziate a seconda del numero di immobili destinati agli affitti brevi:

• 21% sul primo immobile: l’aliquota del 21% si applica sul canone di locazione lordo del primo immobile di proprietà messo in affitto breve.
• 26% dal secondo immobile in poi: per il secondo e il terzo immobile, l’aliquota aumenta al 26%.

Limiti di Proprietà e Obbligo di Partita IVA

Le persone fisiche che operano nel mercato degli affitti brevi devono rispettare i seguenti limiti:

• Massimo 3 immobili: una persona fisica non può possedere più di tre immobili destinati agli affitti brevi.
• Obbligo di Partita IVA dal quarto immobile: se si possiedono quattro o più immobili destinati agli affitti brevi, è necessario aprire una partita IVA e gestire l’attività come impresa, con tutti gli obblighi fiscali e amministrativi che ciò comporta.

Come Optare per la Cedolare Secca

Per applicare la cedolare secca sugli affitti brevi, è necessario esprimere questa scelta nella dichiarazione dei redditi annuale.

Obblighi e Adempimenti

• Comunicazione all’agenzia delle entrate: per i contratti di durata inferiore a 30 giorni, non è obbligatoria la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, ma è comunque necessario comunicare i dati del contratto ai fini della cedolare secca.
• Obbligo di ritenuta d’acconto: se il canone di locazione è percepito tramite intermediari immobiliari (agenzie o piattaforme online), questi sono tenuti ad operare una ritenuta d’acconto del 21% sul canone di locazione e a versarla all’Agenzia delle Entrate.
• Obbligo di tracciabilità dei pagamenti: dal 2020, è stato introdotto l’obbligo di effettuare i pagamenti relativi ai canoni di locazione breve tramite mezzi tracciabili, come bonifici bancari o carte di credito, per garantire una maggiore trasparenza e tracciabilità delle transazioni.

Vantaggi della Cedolare Secca

• Semplicità fiscale: la cedolare secca semplifica notevolmente la gestione fiscale delle locazioni brevi, sostituendo una serie di imposte con un’unica aliquota.
• Nessuna imposta di registro e di bollo: optando per la cedolare secca, il locatore è esonerato dal pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo sui contratti di locazione.
• Aliquota fissa: l’aliquota del 21% o del 26% può risultare vantaggiosa rispetto alla tassazione ordinaria, soprattutto per i redditi più alti, che sarebbero soggetti a scaglioni IRPEF più elevati.

Conclusione:

La cedolare secca rappresenta una soluzione interessante per i proprietari che intendono affittare i propri immobili per brevi periodi, offrendo vantaggi fiscali e semplificando gli adempimenti burocratici. Tuttavia, è importante essere ben informati sugli obblighi e le normative in vigore, specialmente con le modifiche introdotte nel 2024.